Pořídit si vlastní bydlení bez hypotéky nebo jiné půjčky je pro většinu Čechů prakticky nemožné. Nejdostupnějším a nejoblíbenějším nástrojem jsou právě hypoteční úvěry, u kterých nás zajímá především výše úroku a měsíčních splátek a doba fixace. Jaké jsou výhody krátké, nebo naopak dlouhé fixace?
„Pokud je inflace vysoká a očekává se růst sazeb, je vhodné volit delší fixaci a ochránit se před zdražením hypotéky. Naopak pokud inflace klesá a trh očekává snižování sazeb, může být výhodné zvolit kratší fixaci, která umožní flexibilněji reagovat na vývoj trhu,“ vysvětluje pro Kupi.cz Ladislav Kasal, oblastní ředitel poradenské společnosti 4fin.
V lednu 2025 byla podle ČBA Hypomonitoru průměrná úroková sazba u hypoték 4,80 %. Mnohé velké banky ale reálně neklesly pod 5 %. V průběhu března až května se situace začala z pohledu lidí, kteří zvažují financování vlastní nemovitosti, vyvíjet pozitivním směrem. Aktuálně se průměrná úroková sazba pohybuje okolo 4,68 %.
„Úrokové sazby v současnosti postupně klesají. Ačkoli jsou stále vyšší než v minulých letech, trend je pozitivní,“ potvrzuje Kasal.
V březnu zlevnila například Česká spořitelna, kdy u fixace na 3 až 5 let začala dávat sazbu 4,69 %. V dubnu snížily úrokové sazby Air Bank a Komerční banka. U Air Bank začínala nejnižší sazba při refinancování hypotéky na 4,39 % a Komerční banka ohlásila na konci dubna garantovanou sazbu 4,49 % s fixací na 2 až 3 roky.
Při výběru hypotéky nás obvykle nejvíc zajímá úroková sazba a výše měsíční splátky. Tyto dvě hodnoty jdou ruku v ruce – čím vyšší úrok, tím vyšší splátka. Jenže kromě čísel by měla hrát roli i důvěra v banku, se kterou uzavíráte smlouvu.
Renomé banky, její ochota komunikovat a férové podmínky v případě nečekaných životních změn (např. ztráta zaměstnání) jsou faktory, které byste neměli podceňovat. Velmi důležitým parametrem je právě doba fixace – tedy na jak dlouho si zafixujete sjednaný úrok. Během této doby vám banka nemůže úrok zvýšit. Po jejím uplynutí vám ale může nabídnout novou, často výrazně odlišnou sazbu.
Dlouhá fixace, například na 10 let, je oblíbená mezi lidmi, kteří chtějí mít klid a jistotu, že se jim splátky v dohledné době nezmění. To může být výhodné hlavně pro rodiny s dětmi nebo pro ty, kteří nechtějí každý rok řešit nové nabídky. Na druhou stranu – dlouhodobá fixace bývá často o něco dražší. Banka si do ní totiž promítá riziko, že v budoucnu sazby výrazně vzrostou.
„Některé banky nabízejí fixaci i na celou dobu úvěru. Když byly sazby kolem 2 %, lidé si často vybírali dlouhé fixace, což se jim vyplatilo. Dnes jsou běžné fixace na 1, 3, 5 nebo 10 let. Není ale moc pravděpodobné, že by se sazby brzy vrátily zpět na úroveň kolem 2 %,“ odhaduje Kasal.
Krátká fixace, tedy na 1 až 3 roky, může být výhodnější pro lidi, kteří počítají s tím, že hypotéku brzo refinancují, předčasně splatí, nebo očekávají pokles úrokových sazeb. S kratší fixací se ale zároveň pojí riziko. Co když za dva roky sazby naopak vyskočí?
„Aktuálně dává smysl uvažovat spíše o kratší fixaci. Ta umožní dříve reagovat na další pokles sazeb. Některé banky navíc nabízejí možnost rezervace budoucí sazby až několik let dopředu,“ říká Kasal.
Výběr mezi krátkou a dlouhou fixací je především o vaší životní situaci a ochotě podstoupit určitou míru rizika.
Období covidu (cca 2020 až 2022) přineslo výjimečně nízké úrokové sazby, které se tehdy pohybovaly i pod 2 %. Mnozí, kteří tehdy stihli hypotéku uzavřít, dnes platí výrazně nižší splátky než ti, kteří si hypotéku vzali v roce 2024 nebo nyní. Nízké sazby pramenily z tehdejší ekonomické situace, která už je jiná.
V aktuálních podmínkách je spíše nereálné očekávat, že by se sazby v dohledné době dostaly na podobně nízkou úroveň. Centrální banka sice snižuje základní úrokové sazby, ale inflace a další ekonomické faktory drží hypotéky nad čtyřprocentní hranicí.
Ceny nemovitostí mohou v roce 2025 dále růst. Důvodem je oživený zájem kupujících, zlevňující hypotéky a stále nedostatečná nabídka nových bytů a domů. Pokud tedy budete dlouho čekat na ideální úrok, může se stát, že sice získáte o pár desetin nižší sazbu, ale za vyšší cenu nemovitosti.
„Při rozhodování o hypotéce je důležité sledovat nejen sazby, ale i ceny nemovitostí. Často slyšíme, že lidé vyčkávají na nižší úroky, jenže mezitím může nemovitost podražit natolik, že celková investice bude nakonec vyšší. Lepší je platit pár let vyšší úrok než celý život splácet předražený dům. Úrokové sazby můžete refinancovat, ale levnější nemovitost už těžko najdete,“ uzavírá pro Kupi.cz Ladislav Kasal, oblastní ředitel poradenské společnosti 4fin.
Při sjednávání hypotéky vždy vycházejte ze své ekonomické situace a parametry úvěru včetně doby fixace si vždy nastavte podle svých preferencí. Se zařízením vám pomůže váš finanční poradce nebo osobní bankéř. Charakter tohoto článku Kupi.cz je pouze informativní.
Zdroje: Kupi.cz, Cbamonitor.cz, nabídky bank